Extinción de condominio. Subasta Pública

  • Visto 6777

Tal como dictó sentencia el Tribula Supremo en su sentencia de 21 de abril del 2010 sólo es necesario que uno de los herederos inste la venta en pública subasta ante la imposibilidad de acuerdo entre el titular mayoritario y el resto de los herederos y si no hay acuerdo las condiciones de la subasta serán las que marque la ley.

La sentencia recuerda otra de fecha 14 de diciembre del 2007 donde establece que basta que uno solo de los partícipes solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así haya de acordarse, pues en tal caso resulta claro que falta el acuerdo de adjudicación a uno de ellos a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Dicha solución es además la más beneficiosa para los propios intereses de la comunidad en orden a obtener un precio superior por el bien de propiedad común, permitiendo que en la subasta a celebrar participen, junto con los propios comuneros, licitadores extraños; sin que pueda obligarse a ningún partícipe a aceptar la adjudicación a uno del bien por una cantidad determinada, percibiendo su parte, cuando su voluntad es la de que se subaste para obtener el mayor precio posible». ..."

Dice así la sentencia:

FUNDAMENTOS DE DERECHO 

PRIMERO.- Con fecha 16 de abril de 2004, don Jose Antonio , formuló demanda de juicio ordinario ante los Juzgados de Primera Instancia de Madrid, cuyo conocimiento correspondió por reparto al Juzgado de tal clase nº 54 (autos nº 443/04 ), sobre división de comunidad de bienes, que dirigió contra doña María Luisa , don Amadeo , don Emiliano , don Leoncio , herederos de don Simón , doña Melisa , doña Amalia y don Matías . En el "suplico" de dicha demanda se solicitaba que se dictara sentencia por la que se diera lugar a la división de las tres fincas descritas en el hecho primero de dicho escrito -fincas registrales números NUM000 , NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad nº 34 de Madrid- y previa declaración de indivisibilidad física o económica de las mismas, se acordara la venta de las referidas fincas en pública subasta con admisión de licitadores extraños y la distribución del precio de la compraventa entre los condueños en proporción a sus respectivas cuotas de copropiedad, condenando a los demandados a estar y pasar por las expresadas declaraciones y al pago de las costas procesales para el caso de que se opusieran a la demanda.

Los demandados se allanaron a la demanda salvo el menor don Matías , que actuaba representado por su padre don Patricio y, seguido el proceso por sus trámites, el Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia de fecha 5 de mayo de 2005, aclarada por auto de 20 de mayo siguiente, por la que estimó la demanda dando lugar a la división de los bienes comunes, fincas registrales números NUM000 (local habitable señalado con el número NUM003 , situado en la CALLE000 números NUM004 y NUM005 de Madrid, superficie 188,57 metros cuadrados); NUM001 (Plaza de garaje número NUM006 , situada en la CALLE001 número NUM007 y CALLE000 números NUM004 y NUM005 de Madrid) y NUM002 (Plaza de garaje número NUM008 , situada en la CALLE001 número NUM007 y CALLE000 números NUM004 y NUM005 de Madrid), con los siguientes porcentajes del total: un 45% dividido entre el actor don Jose Antonio (11,25 %) y los demandados doña María Luisa (11,25 %), don Amadeo (11,25 %), don Emiliano y don Leoncio (cada uno 5,625 %); y el 55 % restante corresponde a don Matías , nacido el 18 de abril de 1989 por tanto de 16 años de edad, que ha actuado en el proceso representado por su padre don Armando , procediéndose a la liquidación de los bienes en ejecución de sentencia, sin expresa imposición de costas.

Contra dicha sentencia recurrieron en apelación el demandante don Jose Antonio y la demandada doña María Luisa , dictándose nueva sentencia por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª), que desestimó el recurso interpuesto por el primero y estimó parcialmente el deducido por la segunda con revocación en parte de al sentencia de primera instancia y, con estimación parcial de la demanda, declaró procedente y debida la división de las fincas a que se refiere el proceso considerándolas económicamente indivisibles, otorgando al demandado don Matías , una vez fuera ejecutable la sentencia, un plazo de diez días para formular a los demás copropietarios una oferta de adquisición onerosa por él de las partes de los restantes, con expresión del precio ofrecido y la forma de pago, concediéndose posteriormente a los restantes comuneros un plazo de diez días para aceptar la propuesta y, para el caso, de que la misma no se formulara o no fuera aceptada por todos los demás condueños, acordó la venta de las expresadas fincas en pública subasta, con admisión de licitadores extraños, y la distribución del precio de la compraventa entre los condueños, en proporción a sus respectivas cuotas de copropiedad, sin especial declaración sobre costas de ambas instancias salvo las producidas por el recurso del actor don Jose Antonio , que se imponen al mismo.

Contra dicha sentencia ha recurrido en casación la representación procesal de la demandada doña María Luisa .

SEGUNDO.- El primer motivo del recurso denuncia la infracción del artículo 162, párrafo segundo, apartado 3º del Código Civil , en relación con el artículo 164, párrafo segundo, apartado 1 , del mismo texto legal y la jurisprudencia de esta Sala.

Toda la argumentación del motivo gira en torno a la oposición formulada por la parte recurrente a que el demandado don Matías , nacido el 18 de abril de 1989 -por tanto menor de edad durante la sustanciación del proceso en ambas instancias- fuera representado en el mismo por su padre don Armando y no por la propia recurrente -abuela del menor- ya que así lo dispuso su esposo, don Simón , en su testamento en virtud del cual el menor adquirió la titularidad de la participación que le corresponde en los bienes objeto del presente proceso.

El motivo no puede prosperar por las siguientes razones:

a) Aun cuando la administración de los bienes del menor procedentes de la herencia de su abuelo, don Simón , hubiera sido atribuida a la hoy recurrente, doña María Luisa , y en consecuencia existiera un supuesto de exclusión de la administración paterna según los citados artículos 162 y 164 del Código Civil , no nos hallamos ante la eventual infracción de normas aplicables para resolver las cuestiones -de fondo- objeto del proceso, como exige el artículo 477.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como motivo único para poder fundar un recurso de casación, pues el objeto del proceso no se refiere a la eficacia de negocios jurídicos efectuados en nombre del menor por quien legalmente no ostentaba su representación;

b) Por el contrario, la representación que se discute es la de carácter procesal regulada en el artículo 7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que se refiere a la comparecencia en juicio y representación ; el cual, en su apartado 2, dispone que las personas físicas que no estén en el pleno ejercicio de sus derechos civiles habrán de comparecer en juicio mediante la representación exigida por la ley.

c) En consecuencia, la aplicación al caso de lo dispuesto en los artículos 162 y 164 del Código Civil únicamente devendría por remisión del artículo 7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , tratándose por ello de un tema procesal propio del recurso extraordinario por infracción procesal y no del de casación, ordenado -como se ha dicho- a la denuncia de infracción de normas referidas al fondo de la cuestión planteada en el proceso y no a temas de carácter adjetivo como es el ahora planteado.

d) Todo ello pone, además, de manifiesto la absoluta carencia de efecto útil del motivo de casación de que se trata. La propia recurrente, doña María Luisa no insta -lógicamente- declaración de nulidad de actuaciones practicadas en el proceso, pues ello resultaría impropio en el actual recurso de casación, sino que se limita a solicitar una declaración acerca de que correspondía a ella y no al padre la representación del menor en el proceso; declaración que resultaría inútil en el caso presente y que carecería de proyección alguna de futuro en cuanto el menor representado ya alcanzó la mayoría de edad e incluso compareció por sí en el presente recurso como parte recurrida, oponiéndose al recurso formulado por su abuela doña Melisa .

Baste recordar ahora lo declarado por la reciente sentencia de 27 febrero 2009 (Rec. 440/2004), al señalar que «esta Sala , fundándose en el carácter pragmático de la discusión lógica mantenida en el proceso judicial, ha venido declarando que la equivalencia de resultados o falta de efecto útil de la casación o de sus motivos conduce a su desestimación cuando la hipotética estimación no incidiría en la modificación del fallo de la sentencia recurrida (SSTS 31 de enero de 2006, 15 de junio de 2006, 7 de julio de 2006; 7 de septiembre 2006; 22 de septiembre de 2006; 6 de noviembre de 2006; 29 noviembre de 2006; 7 de diciembre de 2006; 20 de febrero de 2007; 27 de abril de 2007; 12 de noviembre de 2007; 18 de octubre de 2007, 29 de noviembre de 2007 y 29 de noviembre de 2007).

En consecuencia, como ya se adelantó, el motivo ha de ser desestimado.

TERCERO.- El segundo motivo del recurso denuncia la vulneración de lo dispuesto en el artículo 404 del Código Civil y, por remisión del artículo 406 , infracción el artículo 1062 del mismo Código , en cuanto considera la parte recurrente que lo que resulta procedente, sin más, es la venta de los bienes en pública subasta dado su carácter económicamente indivisible -que no se discute por las partes- sin necesidad de concesión de plazo alguno al demandado don Matías -partícipe mayoritario en un 55 % respecto de tales bienes- para realizar una oferta de adquisición a los demás condóminos a fin de que puedan o no aceptarla, ya que como dispone el artículo 1062 del Código Civil , aplicable por remisión del artículo 406, basta que uno de los partícipes lo interese para que la venta haya de efectuarse en pública subasta y con admisión de licitadores extraños.

El motivo ha de prosperar pues basta examinar el texto del citado artículo 1062 del Código Civil para comprobar que basta que uno de los comuneros no convenga en ello para que la adjudicación no pueda hacerse a aquél de los partícipes que la pretenda, cualquiera que sea la oferta económica realizada que, en su caso, habrá de reproducir en el momento de celebración de la subasta. Es por ello que si el propio demandante así lo solicitó al formular la demanda y los bienes se han declarado jurídicamente indivisibles, lo que procede, sin más, es acordar que la venta se efectúe en pública subasta con admisión de licitadores extraños que puedan mejorar la oferta realizada.

Así lo ha considerado esta Sala, entre otras, en sentencia de 14 Dic. 2007 (Rec. 4648/2000 ) al establecer que « basta que uno solo de los partícipes solicite la venta en pública subasta con admisión de licitadores extraños para que así haya de acordarse, pues en tal caso resulta claro que falta el acuerdo de adjudicación a uno de ellos a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero. Dicha solución es además la más beneficiosa para los propios intereses de la comunidad en orden a obtener un precio superior por el bien de propiedad común, permitiendo que en la subasta a celebrar participen, junto con los propios comuneros, licitadores extraños; sin que pueda obligarse a ningún partícipe a aceptar la adjudicación a uno del bien por una cantidad determinada, percibiendo su parte, cuando su voluntad es la de que se subaste para obtener el mayor precio posible».

CUARTO.- Procede por ello la estimación parcial del presente recurso sin especial declaración sobre costas causadas en el mismo (artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

FALLAMOS 

Que DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS haber lugar parcialmente al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de doña María Luisa contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª) de fecha 24 de octubre de 2006 en Rollo de Apelación nº 103/2006 dimanante de autos de juicio ordinario número 443/2004 seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 54 de dicha ciudad , en virtud de demanda interpuesta por don Jose Antonio , contra la hoy recurrente y otros, la que casamos en parte dejando sin efecto los pronunciamientos referidos al otorgamiento de un plazo al comunero don Matías para formular una oferta de adquisición de los bienes a los demás comuneros y otro a estos para su posible aceptación, todo ello sin especial declaración sobre costas causadas en el presente recurso.

Si desea más información respecto a la división de la cosa común, extinción de condominio y subastas, no dude en contactar con nuestro bufete Abogados García & Herraiz la consulta es gratuita.