El proceso judicial de la subasta de inmuebles (II)

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Basándonos en nuestra amplia experiencia solucionando problemas de impago mediante desahucios express, nos gustaría continuar con el hilo de nuestro anterior post y contarte más aspectos relacionados con las subastas judiciales de inmuebles. Ahora que tienes claro qué es una subasta judicial y qué requisitos deben cumplir las personas que quieren participar en una, hoy le toca el turno al proceso de celebración de la misma y a la extinción del condominio o división de cosa común que conlleva.

Celebración de la subasta judicial

Para asegurar el buen desarrollo de una subasta judicial de un inmueble (no podemos olvidar que hoy en día se realizan telemáticamente a través del portal de subastas del BOE) lo más habitual es que se realicen sucesivas rondas en las que el turno de puja va pasando de postor en postor, hasta que hayan participado todos. Obviamente, esta dinámica está sujeta a las decisiones del secretario judicial que será quién dirija la subasta y decida cómo va a celebrarse. En cualquier caso, cuando a un postor le llega su turno, debe decidir si mejora la puja ya que si no lo hace, queda excluido de la subasta.

También existen los denominados “tramos de puja” que marca el secretario judicial. Estos tramos indican que las sumas que pueden ofrecer los postores vienen determinadas por unos tramos, de modo que, entre puja y puja, siempre medie una cantidad determinada. Por ejemplo, un postor tiene que mejorar la puja en un mínimo de 300€ porque la puja tiene fijado ese tramo.

Una vez finalizada la subasta, es necesario que la puja “ganadora” sea así declarada y aprobada por el secretario judicial. La resolución que contiene esa aprobación se denomina “Decreto de Aprobación de Remate”. A partir de este momento, el mejor postor tiene un plazo para abonar la diferencia que existe entre la cantidad que ha ingresado inicialmente para poder participar en la subasta y el importe total. En el caso de las subastas judiciales de bienes inmuebles ese plazo es de 40 días hábiles.

Extinción el condominio o división de la cosa común

En muchas ocasiones, cuando una pareja se separa, no se pone de acuerdo a la hora de decidir qué hacer con los bienes inmuebles adquiridos conjuntamente. Para solucionar esta situación de desacuerdo existen tres vías: que las dos partes lleguen a un pacto amistoso, que acaten la resolución establecida por árbitros nombrados por los dos o que decidan recurrir a una división judicial que puede culminar en una subasta judicial de los bienes inmuebles de los que son copropietarios.  Y en estos casos es donde entra en juego la llamada “extinción del condominio o división de la cosa común”.

El condominio hace referencia a aquella situación en la que varias personas comparten derecho de propiedad sobre una misma cosa, en este caso inmueble, si bien cada titular no es propietario de una parte concreta de la misma sino que todos tienen cotitularidad pro indiviso de la misma, es decir, un porcentaje. De acuerdo con esta definición, la extinción del condominio es una figura legal que aparece regulada en los artículos 400 al 406 del Código Civil mediante la cual se recoge la posibilidad de que una de las personas que comparten esos derechos de propiedad sobre una cosa (inmuebles) le ceda a los otros su parte a cambio de una compensación.

Cuando esto ocurre, “la división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra la comunidad”.

Si se va a producir esta situación de “renuncia” sobre una parte de un bien inmueble es conveniente documentar notarialmente esta voluntad mediante una escritura de extinción de condominio para que así, la parte que cede su porcentaje de la cosa común no se vea sujeto a ningún tipo de impuesto relacionado con esa propiedad.

Como nuestro despacho está especializado en esta materia, no dudes en venir a vernos si te encuentras en esta situación. En Abogados GH contamos con una gran experiencia en la gestión de desahucios express y subastas judiciales. Llámanos sin compromiso y te orientaremos.