Límite de alquiler

La Ley de Vivienda elimina el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos de alquiler en todo el territorio español, sean o no zonas tensionadas. El tope a todos los alquileres, establecido este año en el 2%, será del 3% en 2024.

Desde 2025 en adelante, se creará un nuevo índice específico e inferior a la evolución del IPC. Este será aplicable a todo el territorio, aunque aún se desconoce cómo se calculará. El INE será quien se encargue de definir este nuevo índice, y tendrá que hacerlo antes del 31 de diciembre de 2024.

Zonas tensionadas

Para considerar una zona como tensionada, se requieren dos condiciones, aunque bastará con cumplir solo una. Concretamente se requerirá que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler (más los gastos y suministros básicos) supere el 30% de la renta media de los hogares, o bien que el precio de compra o alquiler haya aumentado al menos 3 puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración de área tensionada.

Serán las comunidades autónomas quienes declaren si existe o no, zona tensionada.

Tanto si son propiedad de grandes tenedores como de pequeños propietarios, los alquileres que se encuentren en áreas de mercado tensionado serán regulados y topados.

Los topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores. Estas medidas contendrán y reducirán los precios de manera efectiva.

En zonas tensionadas, tanto para contratos ya en vigor como para antiguos, cuando finalice el periodo de prórroga del contrato, se aplicarán los términos del contrato en vigor, salvo que se pacte algo distinto entre las partes. En cualquier caso, el propietario tendrá que mantener el precio de forma obligatoria si así lo solicita el inquilino.

Se rebaja la figura de gran tenedor de vivienda, de diez a cinco inmuebles e impedirá a estos propietarios desahuciar a inquilinos vulnerables sin un acto de conciliación o arbitraje previo.

El cambio en la consideración de "gran tenedor" implica a su vez medidas para dificultar los desahucios si el propietario lo es, y este ha sido el principal foco de las críticas a la Norma recientemente aprobada en el Congreso.

Qué es un gran tenedor

Actualmente, los grandes tenedores eran los propietarios que tengan 10 viviendas o más, rebajando la nueva Norma recientemente aprobada, la definición de gran tenedor de 10 a 5 inmuebles, pero lo que dice en realidad la nueve Ley, es que las comunidades autónomas podrán en función de sus competencias y atendiendo a sus realidades, rebajar la condición de gran tenedor de los 10 a los 5, por lo que todavía tendremos que esperar, al igual que ha ocurrido en otras tantas leyes aprobadas recientemente y con premura, cuales van a ser los primeros pasos de esta Ley en las diferentes Comunidades Autónomas.

En el caso concreto de la Comunidad Autónoma de Madrid se anticipa que llevará al Constitucional la Ley recientemente aprobada si invade sus competencias autonómicas.

En el caso de los pequeños propietarios, es decir, aquellos que tengan menos de cinco viviendas, en mercados tensionados, el límite de precio sería el establecido en el contrato anterior.

A qué propietarios les afecta el cambio

Concretamente la nueva ley introduce una batería de medidas para dificultar los desahucios de personas en situación de vulnerabilidad económica, especialmente cuando el arrendador sea un gran tenedor de inmuebles. De este modo, los desahucios no podrán realizarse sin una hora y una fecha predeterminada.

Uno de los objetivos principales de la ley es la protección a las personas vulnerables de los desahucios. Los juzgados deberán solicitar a los servicios sociales un informe para acreditar si es una persona vulnerable. En caso afirmativo, se suspenderá el desahucio hasta que la Administración encuentre una alternativa habitacional en forma de vivienda.

Protección al inquilino

Los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario.

Igualmente, se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otra medida no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente.

Protección ante desahucios

Quedan prohibidos los desahucios sin fecha ni hora determinada y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de 1 años. Se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables tal y como hemos comentado anteriormente.

Las comunidades autónomas podrán implementar mecanismos de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos, forzando a los grandes tenedores que realicen desahucios a someterse a los mismos y se reconoce por primera vez la capacidad de ofrecer alternativas habitacionales para personas en riesgo de desahucio mediante alquileres sociales bonificados, realojamientos de personas en situación de vulnerabilidad o cualquier otra política que tenga como objetivo ofrecer alternativa habitacional a estas personas y familias.

Incentivos fiscales

Los incentivos fiscales se mantienen intactos para los propietarios.

Habrá bonificaciones para los pequeños caseros que bajen los precios de sus contratos, de hasta el 90% sobre el IRPF si la rebaja es del 5% en zonas tensionadas.

El incentivo puede llegar a ser del 70% si la vivienda se destina al alquiler social o a jóvenes de hasta 35 años. Para el resto de casos de bajadas de precios, el porcentaje será del 50%, frente al 60% general que regía hasta ahora.

SUSPENSIÓN DE DESAHUCIOS Y DE LANZAMIENTOS, Y COMPENSACIÓN A LOS ARRENDADORES

¿A quiénes no se les puede desahuciar?

A las personas arrendatarias, en todos los juicios verbales que versen sobre reclamaciones de renta o cantidades debidas por el arrendatario, o la expiración del plazo de duración de contratos suscritos conforme a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que pretendan recuperar la posesión de la finca, se haya suspendido o no previamente el proceso en los términos establecidos en el apartado 5 del artículo 441 de dicha ley.

En estos supuestos, la persona arrendataria podrá instar, de conformidad con lo previsto en el mencionado artículo, un incidente de suspensión extraordinaria del desahucio o lanzamiento ante el Juzgado por encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva.

Así mismo, si no estuviese señalada fecha para el lanzamiento, por no haber transcurrido el plazo de diez días a que se refiere el artículo 440.3 o por no haberse celebrado la vista, se suspenderá dicho plazo o la celebración de la vista.

¿Los arrendadores tienen derecho a solicitar una compensación?

Los arrendadores tendrán derecho a solicitar una compensación, cuando la administración competente en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas.

¿En qué consiste dicha compensación?

La compensación consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma.

No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes.

En García & Herraiz Abogados, estamos a su disposición en lo referente a cualquier duda que pueda tener sobre la reciente NUEVA LEY DE LA VIVIENDA, y en relación a sus circunstancias personales, un gran equipo de profesionales ESPECIALIZADO EN DESAHUCIOS con una trayectoria profesional de más de 35 años de experiencia, resolverán sus dudas al respecto.